Строителят зареден с четири/пет пет/шест цифрената сума, започва да строи, но освен за строителството, започва да харчи и нецелево -  скъпа кола, почивки, имоти и т.н. Естествено кредитът не стига и разноските на сградата ще превишт отпуснатия кредит. Постъпленията от вноските от купувачите “на зелено”  също се харчат нецелево, а част от тях погасяват кредита, за да се “замажат” очите на банката да не рови на дълбоко. Строителят не купува нищо на името на фирмата.

В един слънчев ден парите свършват, сградата е непостроена и се започва подаване на съдебни искове за нарушени предварителни договори. Банката почва да си мисли за изпълнителни действия върху ипотекираното право на строеж (или сграда с Акт 15). Купувачите почват да се конкурират с банката за събиране на платените към строителя пари. Лошото за купувачите е, че фирмата-строител няма никакви активи, а всичко построено до момента е ипотекирано от банката т.е. банката е обезпечен кредитор и ще се удоволетвори преди всички други кредитори (освен държавата).

Същевременно обаче, строителят е бил решил да не внася ДДС в дъжавата или има съставени актове за начет, поради което са се натрупали огромни публични задължения. Както е ясно, в реда на удоволетворяване на кредиторите държавата е първа по ред, което прецаква и банките.

В крайна сметка, печели строителя, който в продължение на години е живял от кредита, отпуснат за други цели. Не напомня ли това много на пирамидите от средата на 90те?

А как изглежда безсилието на съдебната система в очите на чуждите (а и българските) инвеститори? Дали мислите, че това повишава кредитния ни рейтинг и сигурността на инвестициите? Май не.

§ 16. (1) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) Строежи, изградени до 7 април 1987 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване. Те могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.

По принцип е добре да сме сигурни, че нещо което сме купили е законно построено, но логиката на закона е леко сбъркана. При издаването на тези удостоверения, никой от общината реално не ходи да проверява дали къщата е в нормално състояние или пък има отстоянията предвидени от закона и т.н. А какво би станало ако селската къща не е търпима? Нима ще съборят нещо, което е стабилно, но не съответста на техническите изисквания в момента? Така, че сме свидетели на поредния бюрократичен парадокс, целящ да вкара допълнителни приходи в общинската администрация. А както можете да се уверите таксите ме са никак малки, тъй като се изисква доста документация, за да получите въпросното удостоверение.

Друго интересно нещо е  нотариалната практика. В различните райони на България, някои нотариуси изискват това удостоверение, други не. Естествено, според нашите адвокати – по редно би било да не се изисква, понеже разноските за това удостоверение представляват често 1/3 от самата продажна цена. Поредното правно безумие и нотариален лобизъм в България.

Самите купувачи от своя страна, се примиряват с думите: “Е, нали си го получих! Нищо, че мазилката се напуква, нищо, че ел. мрежата не е свързана както трябва, нищо, че на втората година покрива може да протече”. Това е абсолютно грешна позиция спрямо строителите. Българинът не е научен да си търси правата навреме. Докато вземе решение да потърси сметка и строителят вече е ликвидирал дружеството и е разпределил печалбата. В крайна сметка губи купувача.

Какво трябва да се направи:

• детайлно проучвайте фирмата на строителя: има ли дълга строителна история, какво мислят в банките за нея, кои са собствениците, участват ли в други дружества
• детайлно проучване на земята, върху която ще се изгражда сградата: има ли тежести (ипотеки, съдебни искове), има ли строителят право на строеж или право на собственост върху земята
• Много детайлно проучване на предварителния договор (ако има такъв): срокове за изпълнение, степен и ниво на изпълнение, неустойки при неизпълнение
• Следене на действията на строителя по отношение на Акт 16 (разрешени/удостоверение за ползване)
• Много внимателно проучване на нотариалният акт за покупко-продажба

Всичко това трябва да се има предвид при покупка на недвижим имот от строител. Никога не ползвайте адвокат/юрист, който ви е предложен от строителя. Най-често в тези случаи има конфликт на интереси и, повярвайте ми, адвоката в този случай няма да защитава вашите интереси. Най-удачното е да си наемете адвокат, на който вярвате и който да извърши горепосочените проверки, за да сте сигурни, че това което подписвате е наистина това което ще получите.

В този блог ще имате възможност да четете за актуални правни проблеми, с които съм се сблъсквал в моята адвокатска практика. Ще можете да ми задавате въпроси по конкретните публикувани теми и ние да ви помогнем по вашия конкретен случай.

Добре дошли!