Всеки човек си задава въпроса: „Как да си купя недвижим имот на изгодна цена?“ Един от начините е чрез участие в търг (публична продан) организиран от частен съдебен изпълнител. След като във вас се породи желанието да закупите имот от частен съдебен изпълнител, в съзнанието ви възникват множество въпроси. Започвате да търсите информация и всяка дори лека пречка ви връща с една стъпка назад и ви разколебава, а в много случаи липсата на знания и правилна информация може да ви лиши от успеха да станете собственик на недвижим имот. Въз основа на нашия дългогодишен опит, знания, ангажираност към нашите клиенти, умения и готовност да им предложим най – доброто обслужване и подкрепа, нашият екип разработи настоящия материал с цел да спести време, усилия и ресурси на нашите настоящи и бъдещи клиенти. Този материал представлява лесно достъпно изложение на ключова информация при покупката на недвижим имот от частен съдебен изпълнител, която считаме че ще ви помогне да вземете информирани решения и да постигнете желаните резултати.

Какви недвижими имоти предлагат частните съдебни изпълнители?

Частните съдебни изпълнители предлагат разнообразни видове недвижими имоти на търг, които са били обект на изпълнително производство. Тези имоти могат да включват апартаменти, къщи, вили, парцели, земеделски земи, комерсиални обекти като магазини, складове или заведения, както и други видове недвижими имоти. В зависимост от конкретната ситуация, частните съдебни изпълнители могат да предлагат различни обекти за продажба, които са били обект на съдебно разпореждане поради неплатени дългове, съдебна делба при невъзможност недвижимия имот да бъде разделен между съсобствениците или други правни процедури.

Как започва процесът?

Процесът започва с налагането на възбрана върху недвижимия имот и извършването на опис от частния съдебния изпълнител. След това, на базата на описа, вещо лице извършва пазарна оценка, която е от съществено значение за определяне на началната цена на имота. Следва изготвянето на обявление за продажба от съдебния изпълнител, в което се включва описанието на имота, информация за неговата собственост, началната цена, срокът за подаване на наддавателни предложения и датата на провеждане на търга.

Над какво трябва да обърнем внимание в обявлението?

• Колко недвижими имота са описани в обявлението? В някои случаи, в самото обявление са описани няколко недвижими имота, всеки със своя цена. Важно е да се уверите, че недвижимият имот, за който имате интерес, съответства на цената, която сте видели. Това означава да проверите внимателно подробното описание на недвижимите имоти в обявлението, за да избегнете грешки.
• Дали в обявлението е описано учредено право на ползване в полза на трети лица? Ако в обявлението е описано учредено право на ползване в полза на трето лице – това означава че вие няма да можете да се разпореждате изцяло с имота, тъй като трето лице има право на ползване за определен срок или пожизнено.
• Дали се продава целия имот или само идеални части от него? В обявлението се описва дали се продават само идеални части или целия имот. Но ако това не е записано, се налага да се поиска допълнителна информация от частния съдебен изпълнител или да се насочите към адвокат, който да извърши съответните проверки.

Как се определя цената на имота, изнесен на публична продан?

Началната цена на имот, изнесен на публична продан е или на данъчна оценка или е 80 % от пазарната оценка, която се изготвя от експерт-оценител, но при първата публична продан не може да е по-ниска от данъчната оценка. В случай че на първия търг, имотът не бъде продаден, се назначава втори търг. Втората публична продажба започва на 90% от началната цена на първа публична продажба. И ако след неговото провеждане продажбата е неуспешна, тогава съдия изпълнителя определя следващ търг и определя нова цена, без да се съобразява с правилото за 80%.

Кой може да участва в търга?

В търга може да участва всяко физическо дееспособно лице или юридическо лице. Участието може да бъде лично или чрез законен представител или пълномощник. Нямат право да участват – длъжникът, неговият законен представител, управителите на продаваното имущество, съдебният изпълнител, както и служители от кантората на частния съдебен изпълнител, съдии, прокурори и следователи.

Колко пари трябва да имам в наличност?

Трябва да имате в наличност 10% от началната цена на имота за който ще наддавате, определяна като задатък (капаро), който се внася преди търга. Второто задължително условие е да сте си подсигурили останалите 90% от цената, в случай че спечелите наддаването за съответния имот. В двуседмичен срок от приключване на проданта (т.е. брои и се денят на обяването на наддавателните предложения), следва да се плати цената като се приспадне внесения задатък по посочената в обявлението за публична продан сметка на съдебния изпълнител.

Задатък какво е това, кога ще ми върнат парите, които съм внесъл като задатък ако не спечеля търга и мога ли да загубя парите, които съм платил като задатък?

Задатъкът по своята същност представлява капаро. За да участвате в търга е необходимо да внесете 10 % от началната цена на имота. Препоръчваме ви, при плащането му да поискате вносна бележка от банката в два екземпляра. Едната остава за вас, а другата се прилага при входиране на документите за участие в търга. В случай че не спечелите търга, задатъкът се връща въз основа на писмена молба с посочена ваша банкова сметка до частния съдебен изпълнител след като някой от участниците бъде обявен за купувач и внесе предложената цена. В случай че спечелите търгът, в срок от две седмици трябва да внесете останалите 90%. Ако не внесете останалата сума от 90 % в посочения срок, за купувач се обявява следващият с най-високо предложение за цена, а вие губите 10%, които сте внесли като задатък.

Мога ли да се запозная с документацията свързана с недвижимия имот преди да взема участие в търга?

Преди да вземете решение за участие в търга, имате право да се запознаете с документацията свързана с имота в срок от един месец от датата на публикуване на обявлението за продажба. Частния съдебен изпълнител е задължен да ви предостави достъп до нея. За предоставяне на документи и информация се заплаща такса в размер на 24лв. Ако вие имате достатъчно опит може сами да направите допълнителна проверка въз основа на получената документация за имота – като например дали е вписан реалния собственик на имота, дали има вписани и други възбрани спрямо имота, дали имота е придобит по време на брак и други. Ако нямате достатъчно опит е препоръчително намесата на опитен адвокат, който да извърши всички допълнително необходими проверки.

Мога ли да направя оглед на имота преди взема участие в търга?

В срок от един месец от датата на публикуване на обявлението за продажба вие можете да направите оглед на имота. В обявлението на частния съдебен изпълнител е посочено и времето, в което може да се правят огледи на място.

Може ли да не се извърши публичната продан?

Ако до последният ден от срока за подаване на писмени наддавателни предложения длъжникът заплати задължението по изпълнителното дело проданта не се извършва. Също така проданта може да не се извърши при спиране или прекратяване на изпълнителното производство. Депозитите на всички наддавачи се възстановяват незабавно ако е представена банкова сметка.

Има ли изисквания относно наддавателното предложение и мога ли да го оттегля?

За всеки имот се прави отделно наддавателно предложение. Наддавателното предложение следва да отговаря на следните изисквания:

• Точно посочване на името/ фирмата на наддавача;
• Посочване на други данни индивидуализиращи наддавача (ЕГН; Булстат; седалище; адрес; № на фирмено дело и от кой съд и т.н.);
• Посочване на имота, за който се участва и периода на провеждане на търга;
• Посочване на предложената цена, цифром и словом. Предложената писмено цена не може да бъде по – малка от началната цена за провеждане на търга посочена в обявлението, както и да я надхвърля с повече от 30 на сто. За всеки имот с отделна начална цена се прави отделно наддавателно предложение. Оттеглянето на наддавателното предложение може да стане до края на работното време на последният ден на срока за провеждане на проданта.

Какви документи трябва да подам, за да участвам в търга, кога и къде?

В срок от един месец от датата на публикуване на обявлението за продажба вие може да заявите вашето желание за участие в търга. Всички документи се подават в канцеларията на Районния съд, където се провежда проданта (обявлението обикновено е посочен съда, където следва да подадете документите си). Ще е необходимо да попълните молба по образец за участие в търга и да приложите към нея запечатан непрозрачен плик съдържащ вашето наддавателното предложение и вносна бележка за платен задатък. Пликът се надписва по образец на съда. След като входирате документите ще получите входящ номер от служителя. В случай че сте юридическо лице (ЕООД, ООД и др.) ще е необходимо да приложите и протоколно решение, чрез което да е взето решение за закупуване на недвижимия имот. Протоколното решение трябва да бъде заверено при нотариус . Декларация и други документи за доказване на действителният собственик на юридическо лице участващо в публична продан. Декларации и други документи за доказване на действителния собственик на юридически лица регистрирани в офшорни зони. В случай че задатъкът е над 30000лв е необходимо да приложите и декларация за произход на средства.. В случай че ще действате чрез пълномощник – не забравяйте да приложите и пълномощното.

Провеждане на търга

Търгът се разделя на два етапа.

Първи етап : След изтичането на срока за подаване на писмени наддавателни предложения, съдебният изпълнител официално обявява постъпилите наддавателни предложения пред присъстващите наддавачи в сградата на районния съд, както е посочено в обявленията. Този процес е документиран чрез съставяне на съответен протокол. Протоколът включва информация за всички наддавачи, които са представили наддавателни предложения, включително техните предложения по реда на отваряне на пликовете. За купувач се смята този, който е предложил най – висока цена.

Ако двама наддавачи са предложили една и съща най-висока цена, купувачът се определя от съдебния изпълнител чрез жребий в присъствието на явилите се наддавачи. Обявяването на купувача се извършва от съдебния изпълнител в протокола, който се подписва от него. Втори етап: Ако наддавачът предложил най – висока цена не сте вие, имате право устно да предложите цена по-висока с размера на един задатък (10%) от офертата спечелила търга. В този случай се провежда незабавен търг с устно наддаване. Частния съдебен изпълнител отразява предложението в протокола и след като наддавачът го подпише, съдебният изпълнител пита три пъти има ли желаещи да предложат по-висока цена с размера на още един задатък. Ако постъпи предложение, то се отразява в протокола и наддавачът го подписва. След изчерпване на предложенията, за купувач на имота се обявява този наддавач, който е предложил най-висока цена. Спечелилият участник търга трябва в двуседмичен срок да преведе разликата между цената на която е спечелил и задатъка, който е внесъл. Ако не го направи, частния съдебен изпълнител обявява за купувач наддавача предложил следващата най-висока цена. Обявения за купувач следва да внесе предложената от него цена след приспадане на депозита в едноседмичен срок от уведомяването му за това. По същият начин се постъпва до заплащане на цената от участник обявен за купувач или изчерпване на наддавачите. Срокът за довнасяне на остатъка от цената може да започне да тече или да тече и през почивни и празнични дни. Ако последният ден от срока е почивен или празничен ден същият се продължава до първия работен ден следващ почивния.

Какви допълнителни такси трябва да платя след като спечеля търга?

След като сте обявен за купувач на имот от публична продан заплащате допълнително: – 1,5 % от цената, на която сте обявен за купувач – по сметка на съдебният изпълнител, представляваща такса за изготвяне на постановление за възлагане плюс ДДС, но не повече от 3 600 лв. с ДДС;

• местен данък придобиване на недвижим имот – за различните общини размера е различен.
• 0.1% от цената – такса за Агенция по вписвания за вписване на постановлението за възлагане;
• 1 % от цената, на която сте обявен за купувач плюс ДДС за възлагане извършване на въвод във владение, в случай че длъжникът не ви предаде доброволно владението на имота.

Възстановяване на ДДС след закупуване на имота? Възможно ли е?

В случай, че длъжникът е регистриран по ДДС и продаваното имущество е облагаемо по смисъла на ЗДДС имате право да приспаднете ДДС. За целта съдебният изпълнител внася ДДС в НАП от името и за сметка на длъжника, подава Удостоверение за това в НАП и ви предоставя заедно с Постановлението за възлагане, Удостоверение подадено в НАП и Протокол за извършена продажба.

Какъв документ получавам накрая?

Съдебният изпълнител издава Постановление за възлагане. След като Постановлението за възлагане влезе в сила, вие придобивате всички права, които е имал собственикът на имота. Постановлението за възлагане подлежи на вписване в Агенцията по вписванията. Вписването може да се направи от вас или от частния съдебен изпълнител.

Кога мога да вляза в имота?

След вписване на Постановлението за възлагане в Агенцията по вписванията, вие може официално да влезете в имота. Ако длъжникът отказва да предаде доброволно владението на имота, можете да поискате от частния съдебния изпълнител да ви въведе в имота, за което се изготвя протокол за предаване на имота или Въвод във владение.

Какво следва след като се впише Постановлението за възлагане в Агенцията по вписванията?

За вас остава задължението да декларирате имота в съответната община по местонахождение на имота, да смените партидите за ток и вода, както и може да направите застраховка на новопридобитото си недвижими имущество.